長期譲渡所得

不動産を譲渡した場合、譲渡所得が課税されます。譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得があります。短い所有期間で売却をしてしまうと、売却益が多かったとしてもそのぶん税金が多くかかります。(短期譲渡所得　所得税32.1％・住民税9％)

長期譲渡所得の計算

譲渡した年の１月１日における所有期間が５年を超える土地建物等を譲渡した場合の税額は、課税長期譲渡所得金額※に以下の税率を乗じて計算します。

【一般の場合】

所得税15.315％、住民税5％(復興特別所得税を含む)

【優良住宅地等の譲渡の場合】★令和五年度改正

課税長期譲渡所得金額(＝土地等の譲渡益)のうち

・2,000万円以下の部分の金額：所得税10.21％、住民税4％(復興特別所得税を含む)

・2,000万円超の部分の金額　：所得税15.315％、住民税5％(復興特別所得税を含む)

※課税長期所得金額の求め方

課税長期譲渡所得金額＝譲渡収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額

取得費が不明の場合は、原則として譲渡収入の５％相当額を取得費とします。

不動産の譲渡に関する税制面の特例

不動産の売却時には、控除や軽減税率の特例を利用できる場合があります。これらは重複適用できるものとそうでないものがあります。

〇3,000万円特別控除

〇10年超の長期譲渡所得の軽減税率

●特定の居住用財産の買換え

※〇は重複適用可、〇と●は選択適用

※譲渡損失の場合以下いずれかを選択適用

・居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の譲渡益通算・繰越控除

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

〇居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

個人が、居住用財産を譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡益から3,000万円の特別控除額を控除することができます。これは、所有期間に関係なく適用できます。

ただし、買換え等の特例との併用はできません。

【適用の条件等】

①所有期間・居住期間とも制限なし

②譲渡所得から3,000万円を控除(＝課税譲渡所得)

※居住用部分にしか利用できない。90％以上であれば100％とみなす。

③３年に１回しか利用できない

④前年・前々年に買換えの特例や特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除等を受けていないこと

⑤買換え資産について住宅ローン控除の適用不可

※一定の被相続人居住用財産も対象となる。

〇居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

個人が有する土地等又は建物等で、譲渡した年の１月１日における所有期間がいずれも10年を超える居住用財産(居住期間の制限はありません)を譲渡した場合、軽減税率が適用されます。

3,000万の特別控除の特例とこの軽減税率の特例は併用できます。

※3,000万円特別控除の特例は、所有期間に関係なく適用できます。

ただし、買換え等の特例との併用はできません。また、前年・前々年にこの特例の適用を受けていないことが条件です。

【税額の計算方法】

(課税長期譲渡所得金額－3,000万円)のうち、

・6,000万円以下の部分の金額：所得税10.21％、住民税4％(復興特別所得税を含む)

・6,000万円超の部分の金額　：所得税15.315％、住民税5％(復興特別所得税を含む)

の税率を乗じて求めます。

持ち家の状態や所有期間、買換えの条件などにより、どの特例を使うのが有利であるかが異なりますので、慎重に判断することが大切です。